Nuomos pajamingumas Lietuvoje

2017-04-07

Pirmiausia – kas tai yra

Nuomos pajamingumas‘ (‚rental yield‘) yra bene pagrindinis rodiklis nekilnojamo turto rinkoje, nesvarbu, kurį segmentą beanalizuotume. Yra kelios šio rodiklio versijos: ‚gross rental yield‘ ir ‚net rental yield‘. Paprastai, kai minimas nuomos pajamingumas kalba eina apie pirmąjį, o paskaičiuojamas jis yra dalinant metines nuomos pajamas iš to paties objekto pardavimo kainos (vertės).

Kodėl tai svarbu?

Jei yra koks nors vienas skaičius, kurį įvardijant galima persakyti nekilnojamo turto rinkos padėties esmę, tai ir yra būtent šis rodiklis – ‚nuomos pajamingumas‘. Jis nusako investicijų į tokį turtą patrauklumą – kuo nuomos pajamingumas didesnis, tuo investicijos į tokį turtą patrauklesnės, bei tikėtina didesnė grąža. Žinoma, kiekvienoje rinkoje skirtinguose nekilnojamo turto segmentuose šis rodiklis gali būti skirtingas.

Nuo ko šis rodiklis priklauso?

‚Nuomos pajamingumą‘ gali įtakoti daugelis rinkos struktūros faktorių:

  • Rizika – kuo rizika didesnė, tuo investuotojai tikisi didesnės grąžos, ir tuo šis rodiklis turi būti didesnis. Skirtingose rinkose bei jų segmentuose paprastai vyrauja skirtingo lygio politinės, ekonominės bei kitos rizikos.
  • Palūkanų normos bei infliacija yra susiję rodikliai, turintys esminę įtaką nekilnojamo turto rinkoms. Infliacija paprastai didina palūkanas, o padidėjusios palūkanos didina siekiamą grąžą iš visu turto rūšių, taigi esant aukštoms palūkanų normoms rinkose, šis rodiklis taip pat didėja.
  • Taipogi yra daug kitų struktūrinių elementų galinčių turėti įtakos šiam rodikliui: nekilnojamo turto mokesčių struktūra, paskolų rinkos išsivystymo lygis, nuomos kainų lūkesčiai, rinkos stadija, psichologiniai veiksniai ar kultūriniai aspektai.


Jei vertinsime Europos rinką, tai natūralu, jog Vakarų Europoje, kur išsivystymo lygis aukštesnis ir rizika mažesnė, šis rodiklis paprastai yra mažesnis nei rizikingesnėje Rytų Europoje, kuriai turėtume priskirti ir Lietuvą.

Paskaičiuokime

Pati ‚nuomos pajamingumo‘ formulė (bendrojo) yra labai paprasta:

Nuomos pajamingumas = [(mėnesio nuomos kaina * 12) / turto kaina] * 100%

Taigi, keletas konkrečių pavyzdžių:

1)      Senos statybos butas. Kriterijai:

Vieta: Vilnius, Fabijoniškių pirmoji pusė
Plotas: 66 - 68 kv.m
Kambarių sk.: 3
Aukštas: ne pirmas ir ne paskutinis
Statybos tipas: blokinis
Patalpų būklė: vidutinis/senamadiškas įrengimas
Pardavimo kaina: 160 000 Lt
Mėnesio nuomos kaina: 700 Lt

Nuomos pajamingumas(700*12)/160.000*100% = 5,25%

2)      Naujos statybos butas. Kriterijai:

Vieta:  Vilnius, Šiaurės miestelis
Plotas: 50 - 55 kv.m
Kambarių sk.: 2
Aukštas: ne pirmas
Statybos tipas: mūrinis
Statybos metai: nuo 2004
Patalpų būklė: naujas įrengimas
Pardavimo kaina: 290 000 Lt
Mėnesio nuomos kaina: 1200 Lt

Nuomos pajamingumas(1200*12)/290.000*100% = 5,0%

* Pasiūlos kainos paprastai ne visuomet atitinka galutinę sandorių kainą, tačiau kadangi tie patys dėsniai galioja tiek pardavimui, tiek nuomai – tad rinkdamiesi mažesnįjį kainų lygį tiems patiems objektams daugiau mažiau gauname tikrąjį vaizdą.

Kokia Lietuvos situacija

Skaičiavimų rezultatas – apie 5%, kas nėra labai aukštas rodiklis, ypač tokiai rinkai kaip mūsų, kurią vis dar galima priskirti prie besivystančių bei rizikingesnių. Nors tai ir nėra žemiausias rodiklis Europoje, tačiau daugelyje valstybių – net ir Vakarų Europoje jis yra aukštesnis, ir vidutiniškai būna 6%  - 7%. Tuo tarpu aukštesnės rizikos šalyse kaip Bulgarija ar Rumunija, toks rodiklis gali būti gerokai aukštesnis, tad galime sakyti, ‚nuomos pajamingumas‘ mūsų šalyje palyginti žemas (nors ir didesnis nei buvo prieš sprogstant nekilnojamojo turto rinkos burbului).

Tai savo ruožtu reiškia, kad investiciniu požiūriu šis mūsų rinkos segmentas nėra itin patrauklus. Atkreipkime dėmesį, kad čia nagrinėjame tik butų segmentą, tuo tarpu gyvenamųjų namų, ar juolab komercinės paskirties segmentuose situacija gali būti visai kitokia.

Sekančiam kartui

Bendrasis nuomos pajamingumas‘ tai dar nėra reali nekilnojamo turto grąža – grąžą (kuri artimesnė ‚grynajam nuomos pajamingumui‘) bei šių rodiklių skirtumus dar panagrinėsime ateityje.


Atgal