Kur link krypsta būsto rinka?

2017-04-07

Praėjusiame straipsnyje apie esamus būsto kainų pokyčius bandėme padėti pagrindus šiam rašiniui. Pagrindinis to straipsnio tikslas buvo nustatyti dabartinę butų rinkos kainų kryptį, kuri pasirodė besanti neigiama (ties neutralios riba). (Tiesa, visai nesenai (2013 01 02) Statistikos Departamentas savo duomenis papildė nauju rodikliu – tai būsto kainų indeksas, kuris bus skelbiamas kiekvieną metų ketvirtį. Kadangi šis indeksas naudoja Registrų centro duomenis, pagrindinė problema išlieka ta, kad didelė sandorių dalis Lietuvoje sudaroma nerodant tikrosios sumos (vengiant mokėti mokesčius), kas iškraipo skaičius, ir ko paprastai nebūna išsivysčiusiose rinkose, kur tokie indeksai yra itin informatyvūs bei naudingi. Bet kokiu atveju toks statistikos departamento būsto kainų indeksas tikrai naudingas, ir reikia manyti ateityje bus puikus įrankis.)

Tačiau dabar, apie tai, kas kainas lems ateityje. Aišku, tai paklausos ir pasiūlos dėsniai, kurie ir čia neišvengiami. Pabandykime įžvelgti kas šiam balansui turi daugiausia įtakos. Lietuva yra nedidelė šalis, ir tendencijos čia labai aiškios:

PAKLAUSA

Būsto paklausa yra formuojama tik jos naudotojų – tai yra gyventojų. Nors trumpuoju laikotarpiu daugiau įtakos turi pirkimai bei pardavimai, kuriuos taip pat įtakoja ir spekuliaciniai veiksmai, tačiau ilguoju laikotarpiu svarbu tik turto naudotojai, kurie ir sukuria tą paklausą, net jei ir būstą tik nuomojasi, bet jo neperka. 

Kalbant apie tokius naudotojus, kurie yra visi Lietuvos gyventojai, statistika negailestinga:

Per penkis metus neigiamas gyventojų saldo sudarė beveik ketvirtį milijono! Jei tokia tendencija išliktų ir toliau, baisu net pagalvoti kaip toks skaičius atrodytų per 20 metų. 

Net jei ir tendencija gerės, nekilnojamo turto rinkai tokie skaičiai vis tiek išlieka itin pavojingi. Tai gali reikšti tik vieną dalyką: didelė dalis pastatų praras vartotoją – kitaip sakant paklausą.

PASIŪLA

Gyvenamojo ploto (tiek ir kito nekilnojamo turto) pasiūla yra itin inertiškas dalykas. Pasiūla yra ne tik naujai pastatyti butai, bet visas tinkamas naudoti būsto fondas, kuris greitai nesikeičia. Jis pamažu mažėja nutraukiant senų pastatų eksploataciją, o didėja pastačius naujus. 

Lietuvoje gyvenamasis fondas pastaruoju laikotarpiu pastebimai augo, o augimas ypač ryškus, jei matuosime vienam gyventojui (atsižvelgiant į gyventojų skaičiaus mažėjimą):

BALANSAS

Iš karto gali kilti natūralus klausimas: kodėl gi gyvenamasis fondas didėja (kas reikštų naujas statybas), jei gyventojų mažėja? To lyg ir neturėtų būti efektyvioje rinkoje. Tačiau rinka yra itin kompleksiška sistema ir faktorių visuomet yra daugiau:

Išvada čia paprasta: lietuviai nuo seno (sovietinių laikų) gyveno „susispaudę“ palyginti su kitomis Europos šalimis, ir pagal paskutinę statistiką, vidutinis kambarių skaičius tenkantis vienam namų ūkiui nuo Europos Sąjungos vidurkio vis dar atsilieka apie 30%. 

Neskaitant ekonominio sunkmečio laikotarpių, pragyvenimo lygis pamažu užtikrintai auga, kas lemia didesnio gyvenamojo ploto poreikį, kuris vėliau ar anksčiau (toks procesas galėtų užtrukti dar apie 20-40 metų) turėtų priartėti prie Europos standartų. 

Tik problema čia yra ta, jog prie Europos standartų pagal gyvenamo būsto plotą Lietuva per tokį laikotarpį lengvai priartėtų net ir nestatant jokių naujų būstų – tiesiog vien natūralios gyventojų kaitos (gimstamumo bei mirštamumo skirtumo) bei emigracijos dėka.

SEGMENTAI

Lyg ir darosi aišku, kad jei žiūrėsi į Lietuvos būsto rinką kaip į vientisą segmentą, situacija atrodo tikrai niūrokai. Tačiau būtų neteisinga neišskirti keleto segmentų. 
Pirmiausia miestas miestui nelygus. Paskutinius du dešimtmečius daug gyventojų migravo iš provincijos į didesnius miestus. Tačiau ir tuose miestuose situacija ritasi į neigiamą pusę:

Kaip matome, gyventojų skaičius mažėjo visuose didžiuosiuose miestuose. Nepaisant to, kad gyventojų skaičius mažėjo ir Vilniuje, čia situacija vis dar geriausia – mažėjimo tendencija silpniausia. Klaipėdoje ir Kaune gyventojų skaičius mažėjo kur kas sparčiau. Tuo tarpu kituose Lietuvos miestuose situacija dar blogesnė.

Vilniuje esamo būsto plotas patvirtina šią tendencija ir išskirtinumą tarp kitų miestų:

Kadangi Vilniuje demografinė situacija atrodė geriausiai – čia ir būsto plotas augo sparčiausiai. 

Taip pat kaip į atskirą segmentą derėtų žiūrėti ir į naujos statybos būstus. Nepaisant to, kad bendrai Lietuvos būsto rinkai šviečiasi nelabai kokios perspektyvos, naujo būsto paklausa vis tiek gali išlikti dėl kokybinio skirtumo – visuomet yra galinčių už kokybę mokėti daugiau, tačiau daug kas priklauso ir nuo skirtumo tarp senos ir naujos statybos butų – viskam yra ribos. Jei skirtumas tarp senų butų kainos bei statybos kainos tam tikroje teritorijoje pernelyg padidėtų – tiesiog nebeapsimokėtų statyti nieko naujo. Tačiau pagrindiniuose miestuose, bent jau Vilniuje, kur gyventojų mažėjimas yra itin nuosaikus, ir didėjant ploto poreikiui vis dar statoma nemažai naujų butų, paklausa jiems turėtų išlikti.

Atgal