Kas nulemia buto kainą?

2017-04-11

Kadangi kiekvienas iš mūsų yra nekilnojamo turto ekspertas, tad dažniausiai nekilnojamo turto vertę jaučiame tiesiog intuityviai. Tačiau vis tik, kiekvieno buto vertė, nuo kurios ir priklauso pardavimo kaina, iš esmės yra lemiama daugelio savybių. Štai 12 pagrindinių:

  1. Vieta – ko gero pats svarbiausias rodiklis bet kokiam nekilnojamam turtui. Nors galima suabejoti, ar vieta tikrai svarbiau už buto plotą, tai yra dydį, tačiau reikia pripažinti, kad mažiausias butas Vilniaus centre gali kainuoti brangiau nei didžiausias butas Didžiasalyje. Kalbant apie to paties lygio ekonominę zoną - kuo didesnis miestas, tuo brangesni ir butai jame (tendenciją gali iškreipti kiti reikšmingi faktoriai, tokie kaip pajūris ar kita). Ir, žinoma, kaina auga artėjant prie miesto centro, prie kurio dažniausiai ir formuojasi prestižiniai rajonai, o tolstant nuo miesto centro kainos pastebimai mažėja.

  2. Buto plotas yra antra pagal svarbumą charakteristiką. Iš vienos pusės, normalu, kad didesnis butas daugiau kainuoja, tačiau iš kitos pusės, jei žiūrėsime vieno kvadratinio metro kainą, tuomet didėjant butui, ji mažėja. Panaši charakteristika yra ir kambarių skaičius, kuris kitose šalyse kartais akcentuojamas labiau buto plotas, nors ir pastarasis rodiklis tikslesnis.

  3. Amžius arba statybos metai svarbu dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, visi butai mūsų rinkoje skirstomi į naujos statybos bei senos statybos. Normaliose rinkose tokio griežto skirstymo nėra, nes ten rinka vystėsi nuosekliai. Tuo tarpu Lietuvoje, kur sovietmečiu pastatyti butai iš esmės skiriasi nuo naujesnių statinių, toks skirstymas visuotinai priimtas. Kita priežastis yra ta, kad nuo buto amžiaus tiesiogiai priklauso kiek jam dar liko tarnauti: kuo butas senesnis, tuo trumpesnis jo likęs eksploatavimo laikas (tai priklauso ir nuo pagrindinių konstrukcijų tipo bei būklės). Didelė tikimybė, kad senas būstas pareikalaus didesnių išlaikymo išlaidų remontuojant nusidėvėjusias inžinerines komunikacijas.

  4. Pozicija šalių atžvilgiu bei buto išplanavimas apima iš karto daug vidinių charakteristikų. Pavyzdžiui, butas su langai į šiaurę visuomet bus mažiau paklausus, kas atsiliepia ir jo kainai. Balkonas ar didesnė terasa gali pastebimai kilsterėti vertė, o neefektyviai išnaudotas senamadiško išplanavimo plotas (su dideliais koridoriai) sumažinti ją.

  5. Automobilių parkavimas – visuotinė šiuolaikinė didelių miestų problema, ir sunku surasti daugiabutį, kur ši problema visai neaktuali – ne taip ir paprasta. Tačiau yra vietų kur šis klausimas yra ypatingai problematiškas, kas sukelia didelių nepatogumų, o kartais ir papildomų nemalonumų (paliekant automobilį nesaugiose vietose).

  6. Socialinė aplinka stipriai įtakoja rajono prestižą ir nulemia, kokia publika paprastai renkasi būstą tokioje vietoje. Normalu, kad socialinė aplinka naujai pastatytuose kvartaluose yra aukštesnio lygio, o prastesniuose rajone tikėtinas ir didesnis nusikalstamumo lygis.

  7. Infrastruktūra rajone – tai atstumai iki mokyklų, darželių, parduotuvių bei kitų dažnai lankomų objektų. Į šią savoką taip pat patenka susisiekimo infrastruktūra: privažiavimo patogumas, susisiekimas su pagrindinėmis gatvėmis, atstumai iki viešojo transporto stotelių ir pan.

  8. Buto įrengimo lygis yra tas dalykas, kurį visada galima pakeisti. Tačiau žinoma, tai kainuoja papildomus pinigus, ir naujai suremontuotas butas gali būti pastebimai brangesnis už analogišką neremontuotą variantą.

  9. Konstrukciniai sprendimai bei techninės charakteristikos taip pat dažnai nulemia pirkėjų apsisprendimą. Pavyzdžiui, gan populiari yra nuomonė, kad plytų mūro namai yra geresni nei blokiniai ar monolitiniai, ypač kalbant apie senos statybos namus. Taip pat labai svarbu yra šilumos bei garso izoliacijos klasė, nes ji gali skirtis labai stipriai, o to pasekmes pajusite neabejotinai.

  10. Vaizdas pro langus taip pat gali turėti labai didelę įtaką kainai. Pavyzdžiui, butų esančių tame pačiame name kaina gali skirtis net trečdaliu, jei vieno iš jų langai atsivers į tekančia upę, o kito tiesiai į gatvę ar šalia esantį namą.

  11. Aplinkos vaizdingumasoro užterštumas ar galimas triukšmas taip negali būti ignoruojami. Jei butas su langais į intensyvią gatvę, geležinkelį ar krovos uostą – tai tikrai pablogins gyvenimo kokybę.
    ​​​​​​​
  12. Namo aukštas, ko gero mažiausiai aktualus iš čia visų 12-os išvardintų charakteristikų, tačiau daugelis jį vis dar akcentuoja labai stipriai. Dažnai aukštas susijęs su vaizdu matomu pro langus, mat iš aukščiau atsiveria geresnė vaizdo panorama. Tačiau vertinant šią savybę atskirai, prasčiau vertinami yra butai esantys pirmame aukšte, o taip pat ir viršutiniame, jei butas yra senos statybos (dėl galimų stogo problemų), arba jei butas naujos statybos su autonominiu šildymu (šildymas kainuos pastebimai brangiau).

Atgal